Det er fortsatt mulig å skjule formue i svært dyre boliger. De undervurderes fortsatt, ifølge SSB.

«Skattebomben» fanger ikke opp de dyreste boligene

Kortversjonen

• SSB sier den nye boligverdimodellen gir bedre verdianslag, men de dyreste boligene undervurderes fortsatt kraftig.
• Boligsalg som skjer off-market og spesielle eiendommer fanges ikke like godt opp av den nye boligverdimodellen.
• Boliger til flere hundre millioner får lav ligningsverdi fordi de verdsettes langt under reell markedsverdi.

Oppsummeringen er laget av AI-verktøyet ChatGPT og kvalitetssikret av E24s journalister

Som E24 bredt har omtalt, gir Skatteetatens nye boligverdimodell kraftig oppjusterte formuesverdier og skattesjokk for såkalte «dyre boliger» over 10 millioner kroner for personer med lite gjeld (se faktaboks).

Men, mens modellen skal gi mer treffsikre anslag for markedsverdi, klarer den fortsatt ikke å fange opp de aller dyreste boligene, ifølge SSB.

– Den reviderte boligverdimodellen gir klart bedre anslag enn den tidligere modellen, også for dyre boliger. Samtidig viser analyser at modellen fortsatt underestimerer de aller dyreste boligene, sier seniorrådgiver Per Medby i SSB til E24.

– Sentral

Han legger til at SSB er kjent med at de dyreste boligene er underrepresenterte på markedsplassen finn.no, som han omtaler som en «sentral datakilde» i modellen.

– Dette bidrar til at de dyreste boligene underestimeres, samtidig som det er vanskelig å tallfeste hvor stor effekten er, ettersom omfanget av off-market-salg og privat omsetning ikke er fullstendig kartlagt i tilgjengelige datakilder, sier Medby.

Per Medby

Seniorrådgiver i Statistisk sentralbyrå (SSB).

Heller ikke tinglyst salgsverdi eller vederlag som oppgitt i grunnboken inngår i modellen (se faktaboks), bekrefter SSB-rådgiveren.

Dette er saken

En ny beregningsmodell for markedsverdi av primærbolig gir betydelig høyere ligningsverdi for eiendom og medfører en kraftig skatteøkning for en rekke skattebetalere.

Flere har fått boligverdien oppjustert flergangen i skattekortet for 2026, inkludert det enkelte mener er uoppnåelige salgsverdier.

Denne saken viser at modellen fortsatt betydelig undervurderer de aller dyreste boligene, blant annet fordi salg utenfor markedet og spesielle eiendommer ikke fanges opp. Der den tidligere modellen brukte kommuner, benytter den nye modellen langt mindre grunnkretser. De 14.000 grunnkretsene i Norge deles opp i rundt 1200 beregningsområder, separat for hver boligtype.Modellen baserer seg på landsomfattende statistikk for omsetningsverdi av boliger og sentrale kjennetegn ved den enkelte bolig, som boligens type, størrelse og alder. Den fanger ikke opp den enkelte boligs solforhold, standard eller utsikt.

De siste årene har det kommet kraftige skjerpelser i verdsettelsen av primærboliger ved beregning av formuesskatt.

• Primærbolig verdsettes i dag til 25 prosent av boligverdi inntil 10 millioner kroner, og 70 prosent for verdier over 10 millioner kroner.
• Formuesverdien av sekundærboliger, det vil si annen boligeiendom enn primærbolig og fritidsbolig, har siden 2023 blitt satt til 100 prosent av beregnet eller dokumentert omsetningsverdi.

Fredag melder SSB at den nye takseringsmodellen mer enn dobler de antatte skatteinntektene fra formueskatten enn det som ble lagt til grunn i statsbudsjettet for 2026. Finansminister Jens Stoltenberg (Ap) varsler samtidig at modellen vil endre innretning, uten å si hvordan.

Den enkelte skattebetaler kan endre på markedsverdien i skattekortet, hvis man mener den er feil.

Skjulte verdier

Dette innebærer at en rekke eksklusive boliger fortsatt vil ha en ligningsverdi som er betydelig rabattert i forhold til reelle verdier, utover gjeldende verdsettelsesrabatter.

Boligforsker Are Oust ved NTNU har tidligere påpekt at boligeiendom og hytter har blitt brukt til å gjemme mye formue på grunn av verdsettelsesrabattene.

Are Oust

Boligforsker og økonomiprofessor ved NTNU Handelshøyskolen.

– Det har vært veldig urettferdig. I en ideell verden med formuesskatt burde alle former for formue vært verdsatt likt, det ville gitt mest horisontal rettferdighet, sa Oust til E24 nylig.

Kroneksempel

Ferd-arving Katharina Gamlemshaug Andresen satt norgesrekord da hun kjøpte en Bygdøy-villa for 585 millioner kroner utenfor det offentlige markedet i 2023.

Transaksjonen er et kroneksempel på boligsalg som ikke fanges opp av modellen.

E24 har tidligere omtalt at eiendommen ble verdsatt til 43 millioner kroner i Oslo kommunes eiendomsskatteberegning for 2025, basert på SSBs tidligere modell.

Et betydelig tøffere luksusmarked i kjølvannet av utflyttingsbølgen blant formuende, har bidratt til at flere svært dyre eiendommer nå er offentlig for salg.

Det synliggjør også forskjellen mellom antatt markedsverdi og ligningsverdi.

Lave formuesverdier

Den dyreste er investor Tor Aksel Voldbergs Skøien Hovedgaard, som i over et år har ligget ute for salg til en halv milliard kroner.

En bygningsmasse på nær 4000 kvadratmeter og parkmessig hage på 36 mål inntil Frognerparken i Oslo, hadde ved utgangen av 2022 en samlet formuesverdi på noe over 31 millioner kroner, ifølge salgsoppgaven.

-

• Den neste dyreste eiendommen på Finn, oljeinvestor Christer Tunolds Snarøya-villa, til salgs for 135 millioner kroner, har en formuesverdi på noe over 14 millioner kroner som primærbolig per 2023, ifølge salgsoppgaven.

Advokat Mona Høiness’over 900 kvadratmeter store Frogner-villa, som nå har en pris på 89 millioner kroner etter flere år i markedet, har en formuesverdi på noe over 22 millioner kroner som primærbolig per 2023, ifølge salgsoppgaven.

– Vi har pt ikke mottatt nye ligningsverdier. Dette vil bli oppdatert på angjeldende eiendommer så snart de er mottatt, skriver eiendomsmegler Jan Fredrik Bonde i Sem & Johnsen i en e-post til E24 vedrørende Frogner-villaen.

SSB påpeker at årsaken til at de dyreste boligene undervurderes er at modellen bygger på et begrenset sett forklaringsvariabler.

– Erfaring tilsier at verdsetting blir mer krevende jo mer spesielle og eksklusive boligene er. Slike boliger er vanskeligere å bruke i en statistisk modell, enn mer standardiserte boliger, sier Medby.

– Sterkt underrepresenterte

Svakheten ble også påpekt av SSB i notatet «Nye beregningsområder i boligformues-modellen» i 2023.

«Undersøkelser tyder på at de aller dyreste boligene er sterkt under-representerte i datagrunnlaget fra finn.no, noe som ikke vil kunne avhjelpes ved en bedre modell», heter det.

Der ble også påpekt at det finnes mye mindre data om boliger som ikke omsettes enn om dem som omsettes.

Etterlyser høyere terskel

I dag verdsettes primærboliger til 25 prosent av anslått markedsverdi inntil 10 millioner kroner, og 70 prosent for verdier over 10 millioner kroner.

Fritidsboliger, der en ny takseringsmodell er under arbeid, verdsettes til 25 prosent, mens sekundærboliger verdsettes til 100 prosent.

Flere har påpekt at en boligverdi på 10 millioner kroner er en helt vanlig bolig i pressområder, som i Oslo og Akershus, og tatt til orde for at terskelsverdien bør løftes til 20 millioner kroner.

Få dyre boliger i grunnlaget

SSB påpeker at innretningen på skattepolitikken, herunder verdsettelsesrabatter er et politisk anliggende.

Verdsettelsesmodellen som SSB har utviklet på oppdrag for Finansdepartementet har ingen terskelverdi for «dyre boliger», ifølge Medby.

– SSB har brukt betegnelsen «dyre boliger» i et analysenotat, der definert som boliger solgt for over 10 millioner kroner. Formålet med notatet var å vurdere treffsikkerheten for ny verdsettelsesmodell, sier han.

I notatet der SSB blant annet har vurdert treffsikkerheten blant dyrere boliger basert på perioden 2010–2020, ble rundt 3 prosent av boliger i Oslo solgt for over 10 millioner kroner.