Herold

Som vi har lest i avisen i det siste, både i forhold til budsjettarbeidet og diskusjonen rundt Arena Fredrikstad så har Fredrikstad økonomiske utfordringer. Renteutgiftene løper med ca. 80.000 kroner hver eneste time kommunedirektøren er på jobb og vil øke i årene som kommer.

I en slik situasjon må kommunen snu på hver krone. Da er det uforståelig at kommunen fortsetter å sløse bort ressurser på saksbehandling av prosjekter som strider mot kommunens egne vedtatte planer.

Fredrikstad har planer for alt: Boligplan, skoleplan, naturmangfoldplan, plan for skilt og plan for lys. Nesten 100 styringsdokumenter og planer er produsert for å sikre forutsigbarhet. Det har kostet millioner å lage dem.

Problemet er at det virker som om mange av disse planene ikke følges, og derfor er mindre verdt enn papiret de er skrevet på. For å nevne noen eksempler som strider mot vedtatte planer:

Kommunen sier ja til å starte planprosess for bygging av rekkehus i LNF områder, og innenfor 100 meterbeltet. Dette i strid med hva som står i kapittel 28 i vedtatt arealplan, hvor det ikke tillates nybygg i LNF områder innenfor 100m beltet.

Glombo-rekkehusene ett skritt nærmere

Kommunen tillater og godkjenner planprosesser for bygging av høye blokker utenfor sentrumsområdet, når det i arealplan side 35 står «Det innføres bestemmelser om at ny bebyggelse må tilpasses eksisterende bebyggelsesstruktur. Nye boligblokker i eneboligstrøk tillates ikke, ettersom den type fortetting vesentlig endrer strøkets karakter.»

Dette eksemplifiseres veldig godt ved utbyggingen av Åsgårdhagen, som ligger utenfor sentrumsområdet i et veletablert eneboligstrøk.

Når kommunen sa ja til å starte reguleringsarbeidet med Åsgårdhagen var planen å etablere et buffer mot eksisterende eneboliger og sikre en god overgang fra høydene på Værstetorvet mot eksisterende bebyggelse.

Ille – Verre – Verst – Værste

Da Åsgårdhagen fikk tillatelse til å starte reguleringsarbeidet var maksimal høyde tre meter under høyden til Åsgård hovedgård, og fem meter under høyeste bygg på Værstetorvet sør. Kommunen satte også krav til at «Planarbeidet må forholde seg til kommuneplanens arealdel og dens rammebetingelser», hvor kommuneplanens arealdel sier nei til blokkbebyggelse i etablerte eneboligstrøk.

I godkjent detaljreguleringsplan er høyden økt, og ved byggemelding søker Åsgårdhagen dispensasjon fra egen detaljreguleringsplan og søker om nye maksimalhøyder som blir nesten to meter høyere enn Åsgård hovedgård og like høyt som det høyeste bygget på Værstetorvet sør.

Så fra kommunens sa ja til å bygge høyblokker som buffer og overgang mellom eneboliger og blokkene på Værstetorvet, ender vi opp med blokker som blir like høye som det høyeste på værstetorget sør. I strid med føringer gitt i godkjennelsen av utviklingen av reguleringsplan for Åsgårdhagen.

erlend 1

Når kommunen konfronteres med at de tillater prosjekter som bryter med arealplanen, gjemmer de seg bak juridiske spissfindigheter.

De viser til plan- og bygningsloven (§12-3) og hevder at selv om loven sier at «Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel», så er ikke dette til hinder for å vedta detaljplaner som sier noe helt annet og strider med det som er vedtatt i kommuneplanens arealdel av planverket.

Kommunedirektøren legger til grunn at overordnede planer kun gir «føringer» og at det er i detaljreguleringen man bestemmer egentlig bruk, og at de derfor ikke trenger å forholde seg til det som er vedtatt i de overordnede planene.

Som kommunedirektøren skriver:

«En naturlig språklig forståelse av ordlyden i tredje ledd tilsier at grunnlinjene i det som fremgår av overordnede planer skal være styrende for vedtagelse av detaljreguleringsplan.

«Hovedtrekk» og «rammer» vil naturlig være arealformål og bestemmelser knyttet til ønsket utvikling, eventuelt bevaring av et område. Det er uttalt i juridisk litteratur at §12-3 likevel ikke er til hinder for å vedta detaljreguleringsplan som strider med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, jf. Innjord mfl. s. 317.

Overordnede planer skal gi føringer, men det er i detaljreguleringen at området som hovedregel planlegges konkret.»

Hvis «føringer», «hovedtrekk» og «rammer» i arealplanen bare er veiledende forslag uten praktisk verdi – hvorfor bruker vi da store ressurser på å utforme kommunale planer?

erlend 3

Denne praksisen gir ikke den forutsigbarhet planene skal gi; den er en økonomisk utfordring.

Ved å praktisere en dynamisk tolkning av eget planverk, så sier kommunen i praksis til alle utbyggere: «Våre regler og planer er veiledende. Vi er en JA kommune, søk i vei, hva vi har vedtatt gjelder ikke.»

Denne praksisen er uheldig og fører til at administrasjonen mottar mange forslag som krever tidkrevende saksbehandling.

Hver time en saksbehandler bruker på å vurdere utbygging av LNF-områder – områder som allerede er fredet i arealplanen – er en time med sløsing av skattebetalernes penger.

Det samme gjelder når det brukes ressurser på å regulere høyblokker i eneboligstrøk, eller boligutbygging i områder der skolene allerede er fulle.

Planverket sier nei, men kommunens praksis sier «ja, la oss bruke noen månedsverk på å ignorere våre egne planer».

En kommune med Fredrikstads økonomi har ikke luksusen av å drive med denne typen dobbeltarbeid, vi må kutte ut denne sløsingen. Vi kan ikke bruke millioner på å lage overordnede planer, for så å bruke millioner på å behandle unntakene fra dem.

Hvis kommunedirektøren mener alvor med å spare penger og drive mer effektivt, må denne praksisen opphøre.

erlend 4

Når en utbygger kommer med et forslag som strider mot arealplanens rammer, burde svaret være et raskt og kostnadseffektivt «avvist» i døra, med henvisning til gjeldende plan. Så får vi heller endre planene gjennom demokratiske prosesser som styrer kommunens utvikling, og som åpner dørene for utbyggeres ønsker når planene er oppdatert.

En slik praksis bør gjelde for alle forslag som strider med vedtatte planer ikke bare arealplan.

Regnestykket er enkelt, enten må planene følges for mer effektiv saksbehandling, eller så må vi slutte å bruke tid på å lage planene.

Dagens praksis, hvor skattepenger går til både planlegging og pulverisering av planene, er økonomisk uansvarlig. I dagens økonomiske situasjon har ikke Fredrikstad økonomi til å være uansvarlig.