Herold

Å kjøpe bolig er for de fleste livets største økonomiske investering. Eiendomsmegler Rune Johansen og takstmann Nils Håvar Øyås mener det kreves grundige forberedelser for å sikre en trygg og sikker handel.

(Tidens Krav): Allerede før man møter opp til en visning, er det et par ting man bør ha på plass, mener eiendomsmegler ved EiendomsMegler 1 Kristiansund, Rune Johansen.

Først og fremst bør et finansieringsbevis være i orden før man starter boligjakten.

– Det er veldig surt å finne drømmeboligen, og miste den til noen andre fordi man ikke var ordentlig forberedt før visning, sier han.

Skaff oversikt over økonomien

Samtidig som man ordner finansieringsbevis, opplyser Johansen om at det kan være nyttig å prate med en veileder i banken for å kartlegge egen økonomi.

– Sammen med banken kan man faktisk få en reell oversikt over hva man har råd til å kjøpe og disponere i boligmarkedet. Da er det viktig å huske at felleskostnader, kommunale avgifter og eventuell oppussing kommer i tillegg til totalprisen på boligen, sier han.

Før selve visningen er det essensielt å lese og forstå innholdet i tilstandsrapporten til den aktuelle boligen for å avdekke tekniske feil, mangler og vedlikeholdsbehov.

Tilstanden som de ulike delene av eiendommen har, graderes i rapporten fra et system der tilstandsgradene 0 til 3 angir hvilken tilstandssvekkelse det er snakk om.

Likevel mener Johansen at det som beskrives som et stort eller alvorlig avvik i tilstandsrapporten ikke alltid er like påfallende som det virker ved første øyekast.

– Det er viktig å være oppmerksom på at badet ofte kan ende opp med å få en dårlig karakter i en tilstandsrapporten av ren automatikk, påpeker han.

Han henviser til lovendringen som trådte i kraft fra 1. januar 2026, som gjorde at bad med membran bygget før 2000 vil få tilstandsgrad 3 (TG3), uavhengig av synlig tilstand.

– Dette gjelder veldig mange bad i dagens boligmarked, sier han og legger til:

– Det er lett å bli skremt når man leser at et rom har store eller alvorlige avvik. Veldig mange av disse badene med TG3 kan vare i ti år til før man må pusse opp. Det viktigste er å sette seg inn i hvorfor et rom har fått de avvikene som er skrevet i rapporten. Det kan være ganske store forskjeller på for eksempel et bad, selv om de har fått akkurat samme avvik. Noen avvik er bare teoretiske, mens andre ting kan være en påvist skade, forteller han.

Dersom man opplever det som krevende å fatte det som kommer fram i tilstandsrapporten, kan man be om hjelp fra megler til å forstå innholdet.

– Vi sitter på veldig mye kunnskap og kan dette helt ut til fingerspissene. Vi kan avklare misforståelser, eller avdekke viktige ting som kan være viktig for kundens endelige avgjørelse. Ingen spørsmål oppleves som dumme.

Ikke havn i en økonomisk felle

Takst på hus settes primært av en uavhengig takstmann. Daglig leder i Takstmann Øyås, Nils Håvar Øyås, mener én ting er særlig viktig når man skal kjøpe bolig. Nemlig å faktisk lese tilstandsrapporten. Nøye.

– Det er det viktigste. Les den, og les den grundig. Tilegn deg kunnskap.

Han understreker, i likhet med eiendomsmegler Johansen, hvor viktig det er å forstå tilstandsgradene.

– Det er flere elementer som er viktig i en sånn rapport, spesielt gjelder dette tilstandsgradene. TG3 er potensielt en kollaps – altså at det bør gjøres noe umiddelbart. Men det er forskjell på om det for eksempel gjelder overflater eller om det gjelder vesentlig konstruksjoner. Det kan være taktekking, vannrør og bad, drenering, rom under terreng og så videre. Det kan potensielt føre til store konsekvenser ved en skade, og da er det heller ikke sikkert at forsikringen hjelper deg helt ut.

Tilstandsgrader

Dersom et bad har TG3 og det blir en lekkasje, vil altså forsikringsselskapet kunne hjelpe med følgeskaden – men ikke badet.

– Dette påvirker verdiene veldig. Bolig er den største verdien folk har. Det viktigste du kan gjøre for egen lommebok er å forsikre deg mot skader ved å vedlikeholde og ta vare på boligen.

Takstmann Øyås har holdt på siden 2014 og har hovedsete i Surnadal. Øyås sier han ikke har merket store endringer i takst-bransjen på disse årene, men ser dessverre en uhyggelig tendens i boligmarkedet over hele landet.

1. januar 2022 trådte viktige endringer i avhendingsloven i kraft, en lov som skulle sikre en tryggere bolighandel for kjøpere. Siden da har man nasjonalt samlet ulik statistikk fra takstrapporter og liknende for å kunne se tendensen i markedet.

– Vi ser at skadestatistikken har økt. Flere og flere boliger har et vedlikeholdsetterslep, dette gjelder hele landet. Det er nok en sammensatt årsak for at det er slik. Det kan være kunnskapsmangel, samtidig som vi lever i en økonomisk presset tid. Folk har ofte nok med regninger og faste utgifter, og å sette av penger til framtidig vedlikehold av huset kommer i siste rekke.

Det er svært viktig å søke råd hvis du ikke forstår alt du leser i rapporter og salgsoppgaven, ifølge Øyås.

– Og det er viktig at de man rådfører seg med har byggkompetanse, slik at man får sett helheten. Det er også viktig at man snakker med banken slik at det blir tatt høyde for om man har råd til å utbedre og pusse opp det som trengs. Får man en skade og har makset lånerammen kan man potensielt sette seg i økonomisk felle. Spesielt om man er ung boligkjøper.

Viktige å lese seg opp

Hvis boligen er i et borettslag, råder Johansen om å sjekke borettslagets økonomi, vedlikeholdshistorikk og deres mulige framtidige prosjekter før visning.

– Hvis man skal på boligjakt i et borettslag, må man ha kunnskap om begrepet fellesgjeld. Gjelden skal betjenes gjennom felleskostnader som betales inn månedlig eller kvartalsvis, sier han og fortsetter:

– Det er viktig å sjekke om vedlikeholdsarbeidet til borettslaget vil påvirke din andel av fellesgjelden. Du kan for eksempel høre med styrelederen i borettslaget om framtidige planer for vedlikehold, og hva den økonomiske konsekvensen vil være, forteller han.

Å forstå seg på borettslagets husregler er også nyttig for å kunne ta riktig avgjørelse.

– Det kan være spesielt viktig dersom man har et kjæledyr, for å finne ut om dette er godtatt i det aktuelle borettslaget. Det er synd å finne ut at det ikke er lov å ha med hunden eller katten etter at man har kjøpt leilighet, påpeker han.

Boligens ytre vedlikehold ved selveier bolig vil det være spesielt viktig å kontrollere, forteller Johansen.

– Her er det kanskje enda viktigere, da borettslag ofte har gode rutiner for vedlikehold og har utarbeidet vedlikeholdsplaner i samarbeid med boligbyggelaget, sier han.

Johansen anbefaler å lese salgsoppgaven nøye før visning.

Der kan man finne ut av hvordan den nye adressen vil påvirke hverdagen og økonomien.

– Se om tilbudene og kostnadene dine endres på grunn av flyttingen. Finn ut om det er langt til matbutikken, barnehagen eller skolen. Sjekk om du kan ta buss fra et busstopp i nærheten, eller om det er en parkeringsplass i området om du har egen bil, forteller Johansen.

Les flere boligsaker hos Nettavisen Heim.

– Viktig for liv og helse

Under selve visningen mener Johansen at det er avgjørende at man klarer å danne seg et bilde over boligens helhetlige standard.

– Kjøkken og bad vil være mest kostbart å oppgradere, så det er kanskje her det er viktigst å være fornøyd. På et soverom eller en stue, holder det gjerne med overflateoppussing som ikke behøver å bli særlig dyrt, sier han.

Ellers vil det være viktig å sjekke det elektriske anlegget og ventilasjonen i boligen under visningen.

– Det elektriske anlegget er først og fremst viktig for liv og helse, da de fleste branner starter i det elektriske systemet. Dersom anlegget er veldig gammelt, så bør det oppgraderes, sier han.

Etter gjennomført visning, tipser Johansen om å dele eventuelle oppgraderingsprosjekt inn i tre kategorier.

– Jeg pleier å si til kunden at de kan plassere de ulike prosjektene til boligen inn i «må gjøre», «bør gjøre» og «vil gjøre». Det du vil gjøre behøver ikke plasseres inn i et budsjett, men prosjektene som faller under de to andre kategoriene bør være i budsjettet, forklarer han.

Dersom man skulle ende opp med å kjøpe bolig, oppfordrer Johansen boligkjøpere til å skaffe seg boligkjøperforsikring.

– Den gir dekning dersom det dukker opp skjulte feil eller mangler etter salget. Forsikringen gir deg også fri rettshjelp. Mange tror at de har denne forsikringen fra før av, men det har man altså ikke. Dette er en særskilt kjøperforsikring, og vil gi en ekstra trygghet, sier han.