Herold

Ivar Tollefsens boliggigant fortsetter å pøse ut leiligheter.

Den Ivar Tollefsen-dominerte boliggiganten Heimstaden Bostad fikk et resultat før skatt på nær 3,3 milliarder svenske kroner i første kvartal, sammenlignet med nær 8,7 milliarder svenske kroner i samme periode i fjor.

Det fremgår av selskapets kvartalsrapport, fremlagt onsdag.

– Til tross for geopolitisk ustabilitet og usikkerhet viser plattformen vår fortsatt stor motstandskraft, skriver Heimstaden Bostad i en melding.

Synliggjør verdier

Selskapet solgte boliger for 2,6 milliarder svenske kroner i årets tre første måneder, som ga et nettoproveny etter transaksjonskosntader, skatt og tilbakebetaling av gjeld på over 1,5 miliarder kroner, ifølge kvartalsrapporten.

I alt ble 634 leiligheter solgt til gjennomsnittspriser på 30,4 prosent over bokførte verdier, fremgår det.

I samme periode i fjor solgte Heimstaden 546 enheter til 24,9 prosent over bokførte verdier, i alt 2,64 milliarder svenske kroner, med et nettoproveny på 1,55 milliarder svenske kroner.

Utvidet salgsprogram

Selskapet varslet fort kort tid siden salg av boliger for 8–12 milliarder svenske kroner i 2026.

Det etter å ha vært nærme målet om salg av boliger for nær 20 milliarder svenske kroner ved utgangen av 2026.

Heimstaden Bostad hadde per utløpet av mars omkring 46.500 boliger i Sverige, 29.740 boliger i Tyskland, 19.500 boliger i Danmark, 29.900 boliger i Tsjekkia, 3.300 boliger i Norge, 1.400 boliger i Storbritannia, nær 1.900 boliger i Polen og nær 3.000 boliger i Finland.

Svakere leievekst

Heimstaden Bostad hadde leieinntekter på over 3,9 milliarder svenske kroner i første kvartal, mot over 4 milliarder kroner i samme periode i fjor.

Driftsresultatet før urealiserte verdijusteringer var på over 3 milliarder kroner (2,9).

Like-for-like leieinntektsveksten var på 4,2 prosent, mot 5,4 prosent i første kvartal i fjor, mens utleiegraden var på 98,7 prosent (98,3).

De viktigste årsakene er indeksreguleringer, som utgjorde 3,1 %, mens resten skyldes leietakeroppussing (0,5 %), økt utleiegrad (0,4 %) og leieprisjusteringer (0,2 %).

Rekord-margin

Heimstaden-topp Helge Krogsbøl mener selskapet har hatt god fremdrift i årets første måneder.

Med-konsernsjef i Heimstaden Bostad.

– Solide fundamentale forhold og en disiplinert drift bidro til ytterligere økning i NOINetto driftsinntekt-marginen, der leieinntektsveksten overgikk inflasjonen, sier Krogsbøl i en melding.

Han legger til at høy utleiegrad og streng kostnadskontroll resulterte i ny rekordhøy NOI-margin på 72,6 prosent de siste tolv måndene, som omfatter perioden fra andre kvartal 2025 til første kvartal 2026 (71 prosent).

NOI-marginen var på 70,8 prosent i første kvartal, opp fra 68,9 prosent i første kvartal i fjor, ifølge kvartalsrapporten.

Mer solid

Heimstaden Bostad har de siste årene solgte unna en rekke eiendommer for å styrke selskapets finansielle stilling, med mål om å ta tilbake en «BBB»-kredittvurdering (se faktaboks).

Sentralt i dette, er forbedring av selskapets rentedekningsgrad (ICR), et mål på hvor godt leieinntektene dekker lånekostnadene, og selskapets belåningsgrad (LTVLoan to value / lån i forhold til markedsverdier.).

Heimstaden Bostad rapporterer en netto belåningsgrad på 48,6 prosent i årets tre første måneder, som er ned fra 52,7 prosent i samme periode i fjor. Rentedekningsgraden er på 2,3x, opp fra 2,0x i første kvartal i fjor.

Legger listen

Rentedekningsgraden som definert av kredittvurderingsbyrået S&P, er hakket mer krevende.

Heimstaden-ledelsen er trygg på at salgsprogrammet kombinert med selskapets sterke likviditet og høye sikringsgrad, gir maksimal fleksibilitet mot målet.

Medkonsernsjef i Heimstaden Bostad.

– ICR-utviklingen for første kvartal bygger videre på dette grunnlaget, ettersom vi fortsetter å komme oss mot å oppfylle kravene i finanspolitikken på >1,8 ganger på S&P-basis. Som et resultat av dette forventer vi å ligge godt innenfor årssluttsprognosen på 1,8 ganger innen andre halvår 2026, skriver Krogsbøl og medkonsernsjef Christian Fladeland i rapporten.

– Noe kredittpositiv

Kredittanalysesjef Magnus Gustavsson i Danske Bank påpeker at den S&P-definerte belåningsgraden forbedret seg til 53,2 prosent, ned fra 54 prosent foregående kvartal.

Den S&P-definerte rentedekningsgraden (ICR) var på den annen side uendret, med god takhøyde til kredittvurderingsbyråets nedgraderingsterskel på 1,5x, ifølge ham.

– Med tanke på Heimstaden Bostads jevne nedbygging av gjeld og stabile driftsresultater, anser vi rapporten for 1. kvartal 2026 som noe kredittpositiv ved første øyekast, skriver Gustavsson i en oppdatering onsdag.

«March madness»

Heimstaden Bostad utstedte i første kvartal en evigvarende hybridobligasjon på 500 millioner euro som erstatning for en tilsvarende hybridobligasjon med tilbakestillingsdato i april 2026.

– «March Madness» er en treffende beskrivelse av det vi har sett når finansmarkedene har reagert på uroen i Midtøsten. For 2026 har Heimstaden Bostad begrensede refinansieringsbehov, noe som gir oss stor forutsigbarhet og beskyttelse mot kortsiktige markedssvingninger, skriver Krogsbøl og Fladeland.

De legger til at til tross for volatilitet i rentemarkedene er bankenes vilje til å gi boliglån både konkurransedyktig og preget av betydelige tilgjengelige volumer.

Heimstaden Bostad tok ellers en goodwill-nedskrivning på 1,2 milliarder svenske kroner i første kvartal, relatert til Akelius-oppkjøpet i 2021.