Billig løsning ble dyr: Koster selgerne 1,2 millioner

Plus

Kilde: Nettavisen Author: Vidar Kristensen Published: 2025-12-01 20:00:00

Billig løsning ble dyr: Koster selgerne 1,2 millioner

Huset er så amatørmessig bygd ut at kjøperen får millionerstatning.

Bygde uten å isolere

Avdekket en rekke ting

Ikke utført sikring

To takstmenn – to syn

– Hele huset lever

– Betydelig avvik

(iFinnmark): Da stua i eneboligen i Heggveien på Kronstad i Alta ble bygd ut med 25 kvm på 90-tallet, ble grunnmuren støpt rett på plenen. Under plenen er det bare leire.

Noen år seinere hadde tela i leira herjet såpass at den utbygde delen av eneboligen måtte jekkes opp med åtte centimeter og støttes med en ståldrager.

Så solgte eieren boligen.

Men i takstrapporten står det ingenting om hvordan grunnforholdene var under utbygget og at grunnmuren var bygd på en billig og primitiv måte. Det ble heller ikke opplyst av selgerne.

Nå er Anticimex Forsikring sammen med selgerne, et samboerpar, dømt av lagmannsretten til å betale 1,2 millioner kroner i erstatning til kjøperen av huset.

Samboerparet kjøpte huset i 2013. Det var husets første eier som hadde bygd ut huset uten å skifte ut de telefarlige leirmassene i bakken, eller markisolere under grunnmuren.

Men det var samboerparet som måtte ta kostnaden da utbygget på huset, en 25 kvadratmeter stor utvidelse av stua, hadde seget åtte centimeter og måtte jekkes opp og avstøttes med en jernbjelke. Dette ble gjort i forbindelse med at det i 2019–2020 ble lagt nytt tak med undertak på boligen.

Les også: Betalte nesten en million over: Kom med vannskade

Smartembed for https://ljsp.lwcdn.com/api/video/embed.jsp?id=eb85f015-0ff6-4084-9f11-21fb7db32aea&pi=3689c16b-4cb9-4a36-baf4-2c3aa7fcc811

Før paret la boligen ut for salg i 2022, fikk de takstmann Ken Jørstad til å utarbeide en tilstandsrapport. Etter dette ble boligen markedsført som «godt vedlikeholdt» og ble beskrevet å ha «normal standard» i dokumentene som forelå ved salget.

Men kort tid etter at kjøperen overtok boligen høsten 2022, avdekket han flere ting han mente var feil ved boligen. Han kom imidlertid ingen vei med Anticimex Forsikring AB, der de tidligere eierne hadde tegnet selger-forsikring, og tok dermed saken til retten.

Tingretten kom til at kun underdimensjonert bjelkelag utgjorde en mangel og tilkjente prisavslag for dette. Defekt terrassedør, konstruksjonsfeil på loft/tak, ustabile grunnforhold og manglende markisolering av grunnmur ble ikke funnet å utgjøre mangler.

Kjøperen anket saken videre til lagmannsretten. Krav knyttet til defekt terrassedør, konstruksjonsfeil på loft/tak og underdimensjonert bjelkelag ble frafalt i anken.

Saken i lagmannsretten gjaldt dermed kun ustabile grunnforhold og manglende markisolering av grunnmur.

I lagmannsretten fastholdt kjøperen at boligen er bygget på meget telefarlige jordmasser av leire/silt og at det ikke er utført normale sikringstiltak for å sikre mot bevegelse i grunnen.

– Mangelen på sikringstiltak utgjør forskriftsbrudd etter byggeforskriften. Salgsdokumentene opplyser ikke om forholdene som er avdekket, og det er feilaktig satt tilstandsgrad 1 på forholdet, anførte kjøperens advokat, Mohammed Hilli, i retten.

– Selger har dessuten tilbakeholdt opplysninger om grunnforholdene slik at det foreligger en mangel som følge av opplysningssvikt, jamfør «avhendingslova». Selger videreformidlet ikke opplysninger om eiendommens grunnforhold, som selger ble kjent med når de rekvirerte arbeider til oppjekking av boligens tilbygg i 2020. Takstmann ved salget har bidratt til opplysningssvikten ved å gi mangelfulle opplysninger i tilstandsrapporten, prosederte Hilli.

Les også: Kupping og rekordpriser: – Forstår at de prøver

Smartembed for https://ljsp.lwcdn.com/api/video/embed.jsp?id=840df3fa-f720-4aa2-928b-8291e2134b92&pi=3689c16b-4cb9-4a36-baf4-2c3aa7fcc811

De involverte takstmennene har hatt svært ulike syn på grunnforholdene under utbygget.

Takstmann Ken Jørstad forklarte i lagmannsretten at han under befaringen i oktober 2021 inspiserte krypkjelleren under huset. Her observerte han fyllmasse av stein og sand, som han ikke vurderte som farlig grunn. Han har ellers vurdert at massene ikke var telefarlige, da han ikke fant indikasjoner på setninger eller bevegelser i bygget. Han fant ikke høydeavvik ved måling av gulv, ingen sprekker, og heller ikke vinduer som ikke lot seg åpne.

Han understreket at boligen har vært bebodd i 40 år, og at det ikke har vært problemer med den.

Vurderingen av grunnforholdene underbygget han også med at terrassen ikke har skjevheter, og at det heller ikke er avdekket sprekker i asfaltert innkjørsel, noe som ville vært normalt å forvente ved ustabile grunnforhold.

Takstmann Vidar Nilsen utarbeidet en rapport i august 2024 og en tilleggsrapport i april 2025. I tilleggsrapporten er det uttalt at årsaken til at det er bevegelser i boligen gjennom årstidene er at ringmuren ikke er forsvarlig sikret mot telehiv og ikke er markisolert.

Mens Jørstad friskmeldte grunnforholdene ved å sette «karakteren» TG1 – som angir «mindre eller moderate avvik», har Nilsen satt karakteren TG3, som angir «store eller alvorlige avvik», som ofte innebærer et umiddelbart behov for tiltak. Dette er den mest alvorlige tilstandsgraden.

Smartembed for https://www.nettavisen.no/api/graff/v1/component/enkel-poll?id=67895

I tillegg til å vektlegge Vidar Nilsens rapport, viste lagmannsretten til en e-post som Kim Gøran Johansen hadde sendt til kjøperen våren 2024. Det var Johansen som jekket opp huset åtte cm fire år tidligere.

– Tilbygget er støpt rett på plenen, uten såle. Tilbygget hadde seget ca. 8 cm ned i leira. Vi anbefalte å rive grunnmur, stemple av tilbygget, grave opp, legge drenering og isolasjon. Men dette ble for dyrt. Da valgte huseierne en billigere løsning med ståldrager. Vi jekket opp tilbygget men sa at det ikke var en varig løsning siden grunnen er full av leire. Huset er bygd på leirgrunn. Hele huset lever, skriver Johansen.

Kjøperen krevde i lagmannsretten å få idømt et prisavslag tilsvarende det verditapet som mangelen utgjør for eiendommen, beregnet til 1,85 millioner kroner. Alternativt mente han å ha rett på et prisavslag tilsvarende dokumenterte utbedringskostnader på 1,26 millioner.

Les også: Stort boligprosjekt i Ski konkurs: – Jobber med videresalg

*Les flere boligsaker hos Nettavisen Heim. *

Lagmannsretten konkluderer med at det var klare opplysninger om eiendommens grunnforhold som selger kjente til.

– For lagmannsretten er det opplagt at opplysninger om at boligen var oppført på telefarlige masser og manglet markisolasjon, var opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få. Det er dermed et betydelig avvik mellom det som er opplyst og de faktiske forholdene, og lagmannsretten mener det er gitt feil tilstandsgrad i tilstandsrapporten, heter det i dommen.

Lagmannsretten mener derfor at det er helt klart at avtalen om kjøpet av boligen enten ikke hadde blitt inngått, eller hadde blitt inngått på vesentlig andre vilkår, dersom korrekte og fullstendige opplysninger om grunnforholdene hadde blitt gitt til kjøperen.

– Skjønnsmessig utmåler lagmannsretten derfor et prisavslag inklusiv merverdiavgift på 1,2 millioner, pluss forsinkelsesrente regnet fra 5. august 2024 og fram til betaling skjer, heter det i dommen.

I tillegg må selgerne sammen med sitt forsikringsselskap betale kjøperen sine saksomkostninger fra behandlingen i lagmannsretten på 356.000 kroner.

Read Original Article ← Back to Articles

Article Version History (2 versions)

This article has been updated since it was first fetched. Below are all versions:

Version 2 Current 2025-12-01 22:01:30

Billig løsning ble dyr: Koster selgerne 1,2 millioner

UPDATE PLUS

Author: Vidar Kristensen Published: 2025-12-01 20:00:00 Updated: 2025-12-01 20:00:00

📝 Summary

Huset er så amatørmessig bygd ut at kjøperen får millionerstatning.

📄 Full Content (7355 chars)