Herold

Reguleringene gjør bolig dyrere for både de som eier og leier.

– I bransjen, blant aktørene, hører vi at dette kan øke boligprisene med ti prosent, noe som er fullstendig unødvendig, sier leder og analytiker i Analysebutikken, Bjørn Nygaard, til Nettavisen.

Nå står det flere tomme næringslokaler med leiligheter i etasjene over rundt om i byer og tettsteder i Norge. Når næringslokalet i første etasje ikke blir brukt, leid ut eller solgt, koster det boligeierne mer.

Nygaard sier til Nettavisen at dette er en utvikling som vi ikke ser slutten på med det første.

– Det er ingen signaler fra reguleringsmyndighetene om at de ønsker en endring i hvordan de tenker at byen skal utvikles, sier Nygaard.

Analysebutikken ser på sentrumsutvikling i ulike kommuner på en mer vitenskapelig måte.

– Problemstillingen er ofte preget av synsing, både fra reguleringsmyndigheter og kommersielle aktører. Resultatet er unødvendig bygging og mange tomme lokaler over hele landet.

Krav på næringslokaler

I dag krever de fleste kommuner en «aktiv fasade» eller næringsareal i første etasje på høye bygninger hvor det bygges.

Formålet er å skape liv i gatene, hindre lukkede boligfasader og sikre tilgang til blant annet butikker og kafeer i nærmiljøet.

– Over hele landet har vi en tradisjon for å bygge næringslokaler i første etasje på bygg som er over tre etasjer høye. Dette gjelder generelt alle kommuner, men du ser det ekstremt tydelig i byene hvor det er veldig mange høye bygg.

Ifølge Nygaard bygges det flere leilighetskomplekser på minst tre etasjer, enn eneboliger.

– Tanken bak er hyggelig, men dette er kommersielle virksomheter som skal inn. Nå er det veldig vanskelig å få lønnsomhet i alle disse lokalene, fordi det er altfor mange.

Grillet Stoltenberg: – Si det rett ut

Mindre behov for butikker

Allerede etter finanskrisen merket markedet en sterk nedgang i lønnsomheten i handel fra fysiske butikker. Spesielt de siste årene har dette blitt svært tydelig.

– Butikkhandel lå på rundt ni prosent i snitt i driftsmargin før finanskrisen. Etter finanskrisen har den ramlet til mellom tre og fire prosent, sier Nygaard.

Han forklarer at flere faktorer samtidig bidrar til at behovet for fysiske butikker faller:

• Nordmenn velger å bruke penger på opplevelser framfor ting og tang.
• Flere foretrekker å handle på nettet og få det levert på døren.
• Dyrtid har ført til at flere er mer forsiktige med å bruke penger.

– Fysisk handel er i nedgang og utflating i mange bransjer. Veksten i fysisk handel var rundt 3,5 prosent i 2025. Mindre enn prisvekst og befolkningsvekst skulle gitt. Netthandelen vokste rundt 10 prosent.

Nygaard forteller at de ser en marginal lønnsomhet i de fleste bransjer med fysiske butikker. Spesielt i dagligvarebransjen er marginene hardt presset, fordi det er en enorm overkapasitet i antall butikker.

– Det er altfor mange butikker som slåss om kundene, som også er ganske like på pris, kvalitet og utvalg. Det er en stor overetablering som har bygd seg opp over veldig lang tid. Først nå, de siste årene, ser vi virkelig at dette slår hardt ut med tomme lokaler.

Smartembed for https://www.nettavisen.no/api/graff/v1/component/enkel-poll?id=84751

Blir dyrere å eie og leie

Det koster å la næringslokaler stå tomme, og noen må ta regningen.

– Det er jo alltid noen som betaler for dumme avgjørelser. Det er noen som faktisk må ta kostnaden for lokalene som ikke blir solgt eller leid ut, sier Nygaard.

Kostnaden skyves over til boligkjøperen som kjøper i boligprosjekter med næringslokale. I tillegg kommer det mange «dyre pålegg som driver kostnadene unødvendig i været», som Nygaard kaller det.

Leietakere slipper heller ikke unna denne prisøkningen.

– Mange nye boliger går rett inn i utleiemarkedet og får akkurat det samme problemet. Da blir utleieboligen også ti prosent dyrere i leie.

De fleste nordmenn planlegger å eie eller eier allerede en bolig. 76 prosent av husholdninger i Norge eier en bolig. I 2024 leide omtrent 23–24 prosent av husholdningene i Norge, ifølge SSB.

Den siste tiden har utleiemarkedet drastisk krympet i Norge, da det ikke er like lønnsomt å eie en sekundærbolig og leie denne ut til langtidsleie. Både private og profesjonelle aktører selger unna.

– Det er klart det også er et problem her. Det er ofte de med minst ressurser som er i utleiemarkedet, fordi de ikke kan finansiere og kjøpe sin egen bolig. Utleierne ser at prisen de må ha for å tjene penger på utleie, blir så høy at de ikke får kunder, poengterer Nygaard.

Les flere boligsaker hos Nettavisen Heim.

Kan ikke bidra til mer handel

Nygaard er enig i at en by bør utvikles med handelsmuligheter, men påpeker at byer som Oslo sprer butikkene over hele byen, fremfor å konsentrere dem i sentrum og satellitter rundt sentrum, slik man gjør i eksempelvis London.

– Du får overetablering og dårlig lønnsomhet av å spre det slik. Det er ingen tegn til at myndighetene skjønner hva som foregår her.

Han viser til sentrumsutviklingen i Nittedal kommune, der de er involvert i et prosjekt med nye boliger. Her er det lønnsomt å få inn mer handel fordi «handelslekkasjen» er på rundt 50 prosent.

I Oslo derimot er handelstilsig på rundt 20 prosent, der 100 prosent er regnet som normalt. Dermed vil ikke flere handelslokaler dra mer handel i Oslo, mens i Nittedal er det potensial for å utvikle mer handel.

– Det er her automatikken i reguleringstenkningen kommer inn. Den handler om at det alltid er behov for handelsarealer. Men i de fleste kommunene nå, er det ikke behov for mer handelsareal, det er behov for mindre handelsareal, sier Nygaard.