Herold

Torsdag 26. mars skal politikerne i Hovedutvalg for plan og miljø behandle kommunedirektørens forslag til nye områdereguleringsplaner for Tumyrhaugen og Midtre Rotnes. Endelig behandling er i kommunestyret 13. april.

Legger fram planer av «sjelden størrelse»: Åpner for seks etasjers bygg

Vi ser frem til en ny reguleringsplan for området. Over mange år har det vært en situasjon med mange dispensasjoner og uklare regler. Kommunen har gjort en stor jobb og lagt til rette for innspill fra innbyggerne.

Vi går nå ut med dette innlegget etter at vi opplever at viktige innspill ikke er hørt.

Det aller meste av de nye boenhetene er forutsatt bygget som blokkleiligheter i stasjonens nærområde. Men også fem delområder oppe på Tumyrhaugen (BK1-BK5) er forutsatt bygget ut med tett rekkehusbebyggelse på inntil 3 etasjer, totalt ca. 87 nye boenheter. For å få realisert dette må 17 eksisterende eneboliger rives og utnyttelsen i BK-områdene økes fra 25% BYA, som er foreslått for resten av Tumyrhaugen, til 40% BYA. Det er samme utnyttelse som for blokkbebyggelsen rundt stasjonen.

Vi er bekymret for trafikksikkerheten, spesielt rundt delområdene BK2-BK5 på Tumyrhaugen, i Utsiktsveien, Høgdaveien og Tumyrveien.

Områdene ligger på strategiske områder på vei inn i området, relativt nært stasjonen. På papiret ser dette fint ut. Problemet er topografien og veistrukturen i området.

Veiene gjennom BK- områdene er over bakketopper, svinger, eller svært bratte veier. Selv med nye fortau vil sikten være for dårlig. Når barna skal løpe til venner vil de ikke nødvendigvis følge fortauene, og har ikke modenhet til å se seg for.

For bilistene er det uoversiktlig, og for både bilister som er lokalkjent, for gjester og for vare- og håndverksbiler ville det være en tragedie om man skulle kjøre på en person. Vi er bekymret for sikkerheten og ønsker at disse områdene skal reguleres med 25%BYA, som områdene rundt.

Det er uheldig at kommunedirektøren etter utløp av alle høringsfrister har øket høyden på blokkbebyggelsen fra maksimalt fem til maksimalt seks etasjer.

Det synes vi er altfor høyt.

Det er samme antall etasjer som blokkbebyggelsen «Grefsen stasjon»; rekken av blokker mellom Sinsenkrysset og Storo. Vi synes ikke dette passer på de trange tomtene i stasjonsområdet i Nittedal, og antall boliger blir for høyt gitt logistikken og sikkerheten rundt stasjonen. Det vil gi et for stort press på området rundt Bunnpris og undergangen, samt Stasjonsveien.

Planen forutsetter at utbyggerne av delområdene BK1-BK5 skal pålegges å opparbeide 700 meter med fortau i Tumyrveien, Høgdaveien og Utsiktsveien, samt nye gang- og sykkelveier, ved at de pålegges såkalte «rekkefølgekrav». Kommunen har tross gjentatte oppfordringer, og tross forestående ny lovgivning, unnlatt å utrede hva disse rekkefølgekravene vil koste.

Våre egne anslag tyder på at rekkefølgekravene kan koste utbyggerne minst 100 millioner kroner. Det er en kjent problemstilling fra Oslo, men også fra Nittedal (bl.a. Bjertnes Portal), at utbyggerne med loven i hånd vil kreve refusjon av deler av sine kostnader fra eksisterende beboere som vil ha fordel av de samme tiltakene. Dermed utsetter kommunen eksisterende beboere for stor juridisk og økonomisk risiko. I andre områder av kommunen bygges fortau uten slike svært uoversiktlige krav til utbyggerne.

Planene for Midtre Rotnes og Tumyrhaugen åpner for bygging av mellom 500 og 600 nye boenheter. Fra før vet vi at Rotneshagen er regulert for bygging av ca. 280 nye boenheter. I alt vil disse planene medføre 780 – 880 nye boenheter nær stasjonen. Dette innebærer en svært stor fortetting.

Vi mener at man oppnår stor nok fortetting og utvikling selv om utnyttelsen i BK-områdene settes til 25% BYA. Dessuten bør høyden på blokkbebyggelsen nær stasjonen begrenses til fem etasjer som opprinnelig foreslått, helst ned til fire etasjer. Dette vil gi en fortetting som harmonerer bedre med de grønne omgivelsene i området rundt. Videre bør bruk av takterrasser begrenses til 20% av takarealet, som opprinnelig foreslått, ikke 40% som i siste planutkast.

I siste planutkast er den såkalte «fire-meters regelen» i Plan- og bygningsloven tatt ut. Dette innebærer at plan- og bygningslovens minimumsregler vil gjelde. Bolig kan fortsatt ikke oppføres nærmere nabogrense enn fire meter, men «mindre tiltak» som garasjer, uthus, pergolaer, boder, grillhytter etc. på inntil 50 kvm hver kan plasseres så nær nabogrense som én meter. Det bør inn i planen at fire-meters regelen også skal gjelde «mindre tiltak». Men mindre avstand enn fire meter bør kunne godkjennes dersom berørte naboer samtykker.

Underskriftskampanjen mot fortetting og Tumyrhaugen Vel

Tumyrhaugen: – Justeringene er ikke nok Har samlet 300 underskrifter mot fortetting: – Vi snakker om blokker med mange etasjer