Herold

Utleie som markedsføres over plattformene Airbnb, Booking.com med flere – berøres i stor grad av plan- og bygningsloven (PBL) og bestemmelser i byggesaksforskriften (SAK10).

I Tromsø kommune er det Byutvikling v/Byggesaksavdelingen som har forvaltningsrett over PBL.

1.PBL beskriver hva bygget er regulert til og lovlig kan brukes til.

2. Husleieloven som gjennom kontrakt regulerer partenes rettigheter og forpliktelser.

3.Skatteetatens Bekreftet Forhåndsuttalelse fra 2016, benevnt BFU 6/2016.

SAK 10 § 2–1. Varig og tidsbestemt bruksendring:

En må søke om tillatelse til bruksendring når et byggverk skal tas i bruk til noe annet enn det byggverket opprinnelig var godkjent for eller lovlig brukt til. Tilsvarende gjelder for tilrettelegging for annen bruk. Både varig og tidsbestemt bruksendring er søknadspliktig.

Når tid beveger utleier seg over i næringsdrift?

Når Skatteetaten uttaler seg, er etaten ikke «hvem som helst» – de er Finansministerens forlengende arm.

Skatteetaten foretok en grundig juridisk vurdering i 2016, der eier ba om råd vedr. kjøp av 2 leiligheter for utleie. Spørsmålet var konkret; «Vil min vil min utleievirksomhet anses som næring?»

Skatteetaten vurderte en slik virksomhet for å være næringsdrift– og begrunnet hvorfor. Hovedpunktene i begrunnelsen var:

1. Markedsføring over en kommersiell salgsplattform

2. Hyppig utleie i mindre enn 30 dager pr. besøk

3.Utleier – eller innleid medhjelper – utførte rengjøring og sengetøysskift etter avsluttet leieforhold

4. Utleievirksomheten har et kommersielt formål

5.Næringsdrift oppnås i slike tilfelle allerede fra utleie av 1 enhet

Hvorfor settes ikke Skatteetatens uttalelse opp mot PBL?

Byggesakssjefen har besvart temaet tidligere – og sier:

Byggesaksavdelingen er delegert fullmakt til å forvalte Plan- og Bygningsloven – og har ikke «anledning» til å se utenfor denne.

Dette betyr at Byggesaksavdelingen ikke kan se til – eller gjøre noe med Skatteetatens uttalelse (BFU 6/2016) der Skatteetaten klart og tydelig viser når punktet for næringsvirksomhet inntrer.

Skatteetatens BFU 6/2016 har aldri blitt utfordret. Det finnes ikke noe annet offentlig dokument som motsier denne BFU – og dokumentet står seg da som gjeldende.

For den vanlige mann i gata ser det hele ut som «Keiserens nye klær». Hadde BFU´en og PBL blitt sett under ett, hadde næringsdrivende i boligbygg vært nødt til å søke bruksendring – eller gått over til langtidsutleie på faste kontrakter.

«Langtidsutleie» i Tromsø:

I forskjellige Facebook-grupper og på Finn.no ser vi at fra midten av mars og utover mange leiligheter som legges for perioden april-oktober.

Leilighetene kan allerede ha booket gjester fra november 2026 og utover i tid – og leietakere som flytter inn i april, må flytte ut i oktober. Dermed er et slikt leieforhold i strid med Husleielovens § 9–3.

Hovedregelen for tidsbestemte leiekontrakter i Norge er en minste leietid på 3 år. For lofts-/sokkelleilighet i enebolig eller tomannsbolig, der utleier bor i samme hus, er minstetiden 1 år. Kortere avtaler enn dette kan inngås ved saklig grunn (f.eks. salg/ombygging) eller eget bruk.

En utleier som inngår leiekontrakt som bryter med Husleielovens bestemmelser, har i realiteten skaffet seg et mulig problem, da Husleielovens § 9–3 avslutter med å si:

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt – (som her kan bety at leietaker kan nekte å flytte ut)

Her ser vi et eksempel på et fremtidig problem, etter hvert som det blir mere kjent; leietakere som for å få tak over hodet føler seg presset til å inngå ulovlige kontrakter – og utleiere som risikerer å sitte med en leietaker som har ombestemt seg midt i leieperioden – og tar saken videre med juridisk hjelp.

Den nylig fremlagte rapporten fra Husbanken om temaet, er grundig, men beskriver ikke noe nytt.

Vi får bare sette vår lit til regjeringen og den nye veilederen for korttidsutleie fra kommunal- og distriktsministeren.

Nå skal det bli lettere å stoppe skjulte hoteller i Tromsø