Herold

Når en by over mange år har hatt høye priser, sterk etterspørsel og et tydelig underskudd på nye boliger, er det lite redelig å skrive som om dagens press først og fremst kan forstås gjennom veksten i én bestemt utleieform.

Det er lett å skjønne at mange i Tromsø blir frustrerte når de ser hva som har skjedd i boligmarkedet. Leieprisene har skutt i været, boligprisene har gjort det samme, og resultatet merkes i hverdagen. Det blir vanskeligere å komme seg inn på markedet, vanskeligere å bli værende, og mer krevende for næringslivet å rekruttere ansatte. Derfor må vi passe oss for å gjøre diskusjonen enklere enn den er. Etter vårt syn gjør kronikken til Jan Abel Olsen det [1] når korttidsutleie i praksis løftes fram som hovedforklaringen på et press som har bygd seg opp over mange år.

Tromsø har vært et dyrt leiemarked lenge før Airbnb ble et fast ord på folkemunne, og lenge før korttidsutleie fikk dagens oppmerksomhet. En av våre mødre har selv fortalt om hvor dårlig råd hun hadde da hun studerte i Tromsø og leide en hybel på 80-tallet. Hun hadde jobb ved siden av studiene, men måtte fortsatt spise havregrøt titt og ofte.

Tromsø kommuneseget kunnskapsgrunnlag til boligstrategien sier det klart og tydelig: boligprisene i Tromsø er blant de høyeste i landet, og målt i kvadratmeterpris er det bare Oslo som ligger over.[2] Kommunen viser til SSB-tall som dokumenterer at prisene fra 2003 til 2022 økte med 183 prosent for eneboliger, 223 prosent for småhus og 229 prosent for blokkleiligheter.[3] Samtidig pekes det på at Trondheim ligger like bak Tromsø, med Bergen etter. Dette er ikke et marked som først nylig har blitt presset; Tromsø har ligget helt i toppen lenge.

Kommunen pekerdessuten selv på 2010 til 2014 som perioden med sterkest tilvekst, lavest boligbygging og den bratteste prisoppgangen. Det var flere år før korttidsutleie fikk omfanget vi ser nå. Dette er viktig fordi det viser hva som allerede da drev utviklingen: høy etterspørsel kombinert med et tilbud som ikke hang med. Det var ikke en enkelt ny aktør, og ikke Airbnb. Når Jan Abel Olsen går rett fra dagens frustrasjon til å peke på korttidsutleie som hovedårsak, blir fortellingen kort og forklaringen for snever.

Utleiemarkedet og Airbnb: Viktige tall og sammenhenger

Alt dette betyrikke at korttidsutleie er irrelevant. Det blir like skjevt å late som om det ikke har noen effekt, som å gjøre det til hele forklaringen. Husbanken og Samfunnsøkonomisk analyse har vist at Tromsø skiller seg ut med sterk vekst i korttidsutleie, og med en utvikling som kan øke konkurransen mellom korttidsmarkedet og det vanlige leiemarkedet. [6] Samtidig understrekes det i de samme rapportene at man må skille mellom antall annonser på plattformer og boliger som faktisk fungerer som varige hjem. Derfor holder det ikke å telle oppføringer og anta at hver oppføring tilsvarer én bolig som ellers ville vært tilgjengelig for langtidsleie.

Og her fortjenertallene som brukes i debatten et kritisk blikk. Når korttidsutleie omtales i media, hentes tallene nesten alltid fra den mest travle perioden i året. I juleperioden lå det over 4 100 enheter ute på Airbnb i Tromsø. Det høres dramatisk ut. Men i mai er tallet nede i rundt 1 400. Differansen på nesten 2 700 enheter er i hovedsak folk som leier ut sin egen bolig mens de selv er bortreist i høytiden, hytteeiere, eller folk som prøver seg i toppsesong. Disse boligene er ikke tapt for boligmarkedet. De brukes av eierne selv resten av året.

Kjernebestandenav enheter som ligger ute hele året er altså langt nærmere 1 400 enn 4 100. Og selv blant disse vet vi ikke hvor mange som er rom i egen bolig, anneks eller boliger som uansett ikke ville vært på det ordinære leiemarkedet. Det er en vesentlig forskjell på å si «over 4 000 Airbnb-boliger i Tromsø» og å si «rundt 1 400 helårsenheter, hvorav en ukjent andel er deler av boliger folk selv bor i». Leseren fortjener å vite hvilke tall som ligger til grunn, og fra hvilken periode de er hentet.

Der kronikken, slik vi ser det, er svakest, er at den nesten ikke tar for seg hva korttidsutleie faktisk gjør i en by hvor reiselivet har vokst kraftig over lang tid, og hvor hotellmarkedet allerede er presset i store deler av vintersesongen. Visit Tromsø opplyser at byen hadde 1 306 969 kommersielle overnattinger i 2025, opp fra 1 184 871 året før, og presiserer samtidig at Airbnb og annen korttidsutleie ikke inngår i tallene. [7]

Tromsø hadde i 2024 2 747 hotellrom. Med fjorårets åpning av The Dock med 305 hotellrom ligger vi nå over 3 000. I høysesongen er altså Airbnb-kapasiteten større enn hele hotellmarkedet i byen. Når antall overnattinger øker så raskt, mens hotellkapasitet tar tid å bygge ut, er det lite som tyder på at en kraftig nedgang i korttidsutleie automatisk ville roet ned Tromsø. Like sannsynlig er et annet utfall: dyrere hotellpriser, dårligere kapasitet i høysesong, og mer press på et overnattingsmarked som allerede er på grensa.

Det blir altforlettvint når hele korttidsmarkedet omtales som om det bare handler om tilfeldig spekulasjon. I Tromsø har dette utviklet seg steg for steg, med tettere oppfølging, jevnere kvalitet og tydeligere ansvarsforhold enn det var før. Mange leier dessuten ut fordi de må få økonomien til å henge sammen, ikke fordi de prøver å tjene på bolig som et pengespill. [8] Og i en by der reiselivet har vokst kraftig, er det ikke et poeng man bare kan trekke på skuldrene av.

Det mest grunnleggende problemet i Tromsø ser likevel ut til å være det samme som før: det bygges for lite sammenlignet med behovet over tid. Kommunen legger i kunnskapsgrunnlaget til grunn at befolkningsvekst og demografiske endringer trekker behovet opp. SSBs kommunetall viser samtidig at Tromsø hadde 42 367 boliger i 2026, mens det bare ble fullført 251 nye boliger i 2025. [9] Når en by over mange år har hatt høye priser, sterk etterspørsel og et tydelig underskudd på nye boliger, er det lite redelig å skrive som om dagens press først og fremst kan forstås gjennom veksten i én bestemt utleieform.

For de som menerstrengere regulering av korttidsutleie er svaret, finnes det allerede et eksempel å se til. Edinburgh innførte i 2022 noen av de strengeste reglene i Europa for korttidsutleie, med obligatorisk lisens, kontrollsone over hele byen og krav om byggetillatelse for sekundærutleie. Antall enheter registrert for næringsbeskatning falt med 22 prosent fra 2019. Resultatet? Leieprisene steg til rekordnivåer. Opp 13,9 prosent på ett år, nesten dobbelt så mye som resten av Skottland. [10] Hotellprisene nådde nye rekorder med en økning på 11,5 prosent. [11] Boligprisene, som var på vei ned før reguleringen, snudde og steg 6,5 prosent. Under Edinburgh Fringe, verdens største kulturfestival, falt antall gjester med 13 prosent, og en fjerdedel av publikum oppga at overnattingskostnadene hindret dem i å bli lenger.[12] Edinburgh viser at å stramme inn på korttidsutleie ikke automatisk løser en boligkrise. Det er en advarsel Tromsø bør ta på alvor.

Så vi bør være forsiktige med løsninger som ser enkle ut i en overskrift, men som bygger på en diagnose som er for tynn. Skal Tromsø få et mer balansert boligmarked, må vi klare å holde flere ting oppe samtidig. Prisene har ligget blant landets høyeste lenge. Reiselivet skaper reelt press. Ikke alle korttidsutleide enheter er det samme som tapte langtidsboliger. Hotellmarkedet uten et supplement fra andre overnattingsformer ville trolig vært enda dyrere i høysesongen. Og den mest seiglivede forklaringen er fortsatt at det i mange år er bygd for lite i en by stadig flere vil bo i, studere i, jobbe i og besøke.

Først når vi tar inn hele dette bildet, kan vi begynne å snakke om tiltak som faktisk står i forhold til problemet.

_______________

Kilder

1. Jan Abel Olsen, [«Utleiemarkedet og Airbnb: Viktige tall og sammenhenger»](https://www.nordnorskdebatt.no/utleiemarkedet-og-airbnb-viktige-tall-og-sammenhenger/o/5-124-4205 32), Nordnorsk debatt:

2. Tromsø kommune, [«Kunnskapsgrunnlag til Rett hjem, boligstrategi»](https://tromso.kommune.no/sites/default/files/2023-07/Kunnskapsgrunnlag%20til%20Rett%20hjem%2 024_05_2023.pdf ), 2023

3. SSB, [leiemarkedsundersøkelsen, boligprisstatistikk 2003 til 2022](https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsunder sokelsen)

4. Eiendom Norge, «Utlånsforskriften har utspilt sin rolle», markedsanalyse:

5. Bonord, «Tromsø er Norges nest dyreste by», 2026:

6. Husbanken / Samfunnsøkonomisk analyse, [«Korttidsutleie som styringsutfordring, kommunenes erfaringer og behov for regulering»](https://biblioteket.husbanken.no/arkiv/dok/Komp/Korttidsutleie%20som%20styringsutfordring%20kom munenes%20erfaringer%20og%20behov%20for%20regulering.pdf)

7. Visit Tromsø, overnattingsstatistikk 2025

8. iTromsø, [«Leier ut på Airbnb for å betale hus og strøm: Jeg er ingen bolighai»](https://www.itromso.no/nyheter/eiendom/n/43BJdV/leier-ut-paa-airbnb-for-aa-betale-hus-og-stroem-je g-er-ingen-bolighai)

9. SSB, kommunetall for boligbygging og boligmasse, Tromsø kommune

10. ONS (Office for National Statistics), leiestatistikk september 2024. Leieprisene i Edinburgh steg 13,9 % på ett år til et gjennomsnitt på £1 376, mot 7,6 % i resten av Skottland

11. CoStar, [hotellprisdata Edinburgh 2024](https://news.airbnb.com/en-uk/edinburghs-short-term-let-rules-one-year-on-hotel-prices-soar-no-housi ng/). Gjennomsnittlig hotellpris steg 11,5 %, nesten dobbelt av landsgjennomsnittet. Sammenstilt i Airbnbs ettårsrapport, november 2024

12. The Scotsman / Edinburgh Fringe Societys [innspill til det skotske parlamentet, november 2024](https://www.scotsman.com/arts-and-culture/edinburgh-festival-fringe-accommodation-threat-costs-fear s-4869104). Gjestebookinger ned 13 %, en fjerdedel av publikum oppga overnattingskostnader som barriere