Herold

Ta lærdom fra andre byer som har satt en maksimal grense på korttidsutleie for alle boliger.

Husleieprisene i Tromsø er heftig debattert: Hvor mye skyldes turismen og Airbnb, og hva kan gjøres å få prisene på nivå som vanlige folk kan klare? Nyhetsoppslag og kommentarfelt er fulle av enkelthistorier og sterke meninger.

Tallene fra den omfattende innbyggerundersøkelsen er likevel tydelige: Hele 93 % mener turismen ‘gjør det vanskelig å leie bolig’, og 84 % mener at den bidrar til å‘ presse opp boligprisene’. Blant unge, og folk som ‘har det utfordrende økonomisk’, er tallene enda høyere. Altså, nesten alle innbyggerne som har svart mener at turismen har gjort det vanskeligere å leie bolig, og dyrere å kjøpe bolig. At leieprisene har steget er et faktum, men hva er forklaringen?

Det er to typer forklaringer: Den første framgår av svarene fra innbyggerundersøkelsen, nemlig at en stor andel av eksisterende boliger leies ut til turister slik at det samlede tilbudet er redusert. Videre er Husbankens ferske rapport veldig tydelig: Korttidsutleie i Tromsø har blitt en enorm driver bak et boligpress som rammer helt vanlige folk. Den andre forklaringen er at det ikke bygges nok boliger, mao. at det er for liten økning i tilbudet.). Begge forklaringene gir mening, men hva forklarer mest?

La oss se på de mest grunnleggende sammenhengene mellom tilbud og etterspørsel i et marked, og hva som skjer når et marked splittes i to; et langtidsleiemarked og et korttidsleiemarked. Generelt gjelder at desto høyere prisen i et marked er, desto flere ønsker å tilby. Samtidig, desto høyere pris, desto færre vil etterspørre. Videre, jo flere nye etterspørrere som kommer inn på et marked og ønsker en vare som det bare finnes en gitt mengde av, jo mer kamp blir det om de tilgjengelige varene. Prisen stiger, og varene går til de som har høyest betalingsevne og -vilje. Som det lyder i barnesangen*‘Der bor en baker i Østre Aker’*: «Og har du penger, så kan du få, og har du ikke, så kan du gå».

Tilbudet

På kort sikt vil det samlede tilbudet av utleieenheter i Tromsø avhenge av antall eksisterendeboenheter. Det er nå totalt 42.532 boenheter i Tromsø. Hvor mange av totalen som er bebodd av eierne, og hvor mange som leies ut, er ukjent. Generelt eier 80% av nordmenn sin egen bolig. Likevel vet vi ikke hvor mange boenheter i Tromsø som totalt blir tilbudt for utleie. Omfanget av det som tilbys i korttidsleiemarkedet vet vi derimot en del om: Anslaget for Airbnb er ca 4.000 enheter. I tillegg kommer tilbud annonsert på andre plattformer, slik som Booking, FINN og Facebook. Ifølge Husbankens ferske rapport økte andelen av den totale boligmassen i Tromsø som legges ut for korttidsutleie fra i overkant av 3 % i 2021 til 11 % i 2024, mao totalt 4.700. Siden da har det fortsatt vært en betydelig vekst i dette korttidsmarkedet.

De siste fem årene har det i gjennomsnitt vært mindre enn 400 igangsatte boligtillatelser, altså en årlig vekst på knapt 1%, dersom utbyggerne faktisk bygger det de får tillatelse til. Det vil derfor på kort sikt være en veldig svak sammenheng mellom leiepriser og antall tilgjengelige enheter. På lengre sikt vil høye leiepriser føre til at flere ønsker å investere i nye boliger for utleieformål, noe som gir større sammenheng mellom leiepriser og tilbudet – men dette avhenger selvsagt av hvor stor andel av nye boliger som tilbys i hvilke markeder.

Etterspørselen i to adskilte markeder

Det tradisjonelle leiemarkedet er i realiteten nå blitt delt i to: Langtidsmarkedet er for folk som vil boi byen, korttidsmarkedet er for folk som vil besøke byen. Etterspørselen i langtidsmarkedet må vi forvente fortsatt vil vokse. En vesentlig del av denne kommer fra folk som allerede bor i byen, noe som skyldes en generell trend i norske byer at det bor stadig færre i hver bolig.

I 2020 var det 77.095 innbyggere i Tromsø fordelt på 39.462 boliger, dvs.1,95 personer per bolig. I 2025 var tallet 79.943 på 42.367 boliger, dvs. 1,89 per bolig. Dette betyr at i denne perioden er 1.330 flere boliger blitt etterspurt av folk som allerede er etablert på boligmarkedet i byen. Denne etterspørselen kommer fra flere enslige og fra par som ønsker å ha hver sin bolig (‘særbo’). I tillegg kommer etterspørsel fra byens ungdom som vil flytte for seg selv. Økt etterspørsel kommer også fra alle de som ønsker å flytte til Tromsø. UiT har store kampanjer for å rekruttere studenter, og næringslivet kan tilby ettertraktede jobber. Den samlede veksten i etterspørselen etter boliger til å faktisk bo i, vil mest sannsynlig overstige en realistisk tilvekst av nye boliger.

Etterspørselen i korttidsmarkedet har eksplodert. Antall overnattinger formidlet på Airbnb første kvartal i Tromsø økte fra knapt 64.000 i 2023 til over 186.000 i 2025 – altså en tredobling på to år! Når et hotellrom kan koste 7.000 kr for ei natt, skjønner vi nivået på betalingsviljen blant mange av de som besøker byen. Prognosene for videre turistvekst gir god grunn til å forvente enda høyere inntektsmuligheter i korttidsmarkedet. Desto større gapet blir mellom leieinntektene fra betalingssterke turister i korttidsmarkedet og ‘vanlige folk’ i langtidsmarkedet, desto flere utleiere vil melde overgang fra langtidsmarkedet til korttidsmarkedet. Med økende turisme og økte priser i Airbnb, er det derfor all grunn til å forvente at stadig flere vil melde overgang, noe som altså innebærer tilsvarende redusert tilbud i langtidsmarkedet, med den konsekvens at prisene vil stige ytterligere. Dessuten må vi forvente at mange av de nye boenhetene som bygges, vil bli etterspurt av folk med formål om kortidsutleie.

Og hva så?

Hvem vinner, og hvem taper? Vinnerne i dette markedet er selvsagt utleiere som får kraftig økte leieinntekter, og investorer som kjøper et ekstra hus ment for korttidsutleie. Taperne er de som nå må betale skyhøy leie i langtidsmarkedet, og de som ikke har råd til å bo i denne fantastiske byen. Også næringslivet taper når etterspurte fagfolk må si nei til jobbtilbud fordi det er blitt for dyrt å bo her. I et lengre perspektiv taper innbyggerne på at byen ikke får nok folk til å fylle viktige jobber, som bilmekanikere, elektrikere, lærere og politifolk. Byen er på god vei til å få leiepriser som gjør at den for studenter og vanlige folk blir kjent som «Der ingen skulle tru at nokon kunne bu».

Selv om vi skulle se en økning i igangsatte boligtillatelser til det dobbelte, altså 800, som nylig ble foreslått av tidligere byrådsleder for Høyre i Tromsø, Øyvind Hilmarsen, vil dette være mindre enn 2% vekst årlig. Hvis så en del av de nye boligene tilbys i korttidsleiemarkedet, vil det gi tilsvarende redusert tilbud av boliger for folk som bor her – og som vi må forvente økt etterspørsel fra. Jeg tror derfor at en realistisk økning i boligbyggingen dessverre vil ha begrenset effekt på leieprisene i langtidsmarkedet.

Vi må derfor ha oppmerksomheten på disponeringen av de eksisterende 42.000 boligene i kommunen, og hvordan de av disse som tilbys for utleie blir fordelt mellom langtidsmarkedet og kortidsmarkedet. For den enkelte utleier er det rasjonelt å tilpasse seg gjeldende markedspriser, men de samlede konsekvenser for boligmarkedet kan vi ikke være blinde for.

Derfor, la korttidsleie, bokstavelig talt være korttids. Selve ideen bak den digitale oppfinnelsen Airbnbvar ‘delingsøkonomi’ – nemlig å leie ut egen bolig mens du selv er på ferie. Ta lærdom fra andre byer som har satt en maksimal grense på korttidsutleie for alle boliger. I Reykjavik og Wien er grensen 90 dager, København 70 og i Amsterdam 30 dager. Dersom Tromsø kommune gis mulighet til å innføre en grense på inntil 60 dager, vil huseierne fortsatt kunne ha ekstrainntekter ved f.eks. å avtale med sine langtidsleietakere at mens disse er på juleferie og sommerferie, kan de slippe husleie mot at hyblene frigjøres for Airbnb.

Nå haster det å få en registreringsordning for korttidsutleie og få utarbeidet et hjemmelsgrunnlag slik at kommunen sikrer at langtidsleiemarkedet ikke blir spist opp innenfor av et uregulert korttidsleiemarked. Det vil også sikre at skjult hotellvirksomhet ikke spiser seg inn i boligområder og i store boligbygg som opprinnelig var ment for folk å bo i.